住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。

ＭＲでのＦＰ相談会

ここ数年、モデルルームにおける集客イベントのひとつである『ＦＰ相談会』が
保険会社に所属するＦＰに占拠されています。
以前は“独立系ＦＰ”、つまりどこの会社にも属さず、
完全に第三者の立場をとるＦＰが相談にあたっていることがほとんどでした。
保険会社に所属するＦＰは保険の募集の一環としてＦＰ業務を行なっていますので、
モデルルームでの『ＦＰ相談会』を無償で引き受けます。
しかも相談は１回では終わらず、提案書等を渡す目的で再度の来場を促すので、
売り手側にとっても顧客が最来場してくれるため、メリットがあります。

ところが、私のところに相談にいらっしゃる方の中でこうした『ＦＰ相談会』で相談され、
その場で予算設定や購入の“お墨付き”をもらったというケースを検証すると、
その提案内容に疑問を感じることが多く見受けられます。
そもそも『ＦＰ相談会』で相談したのに、
再度相談料を支払って同じＦＰの私のところに相談にいらっしゃるわけですから、
よほどの疑問や不安を感じたからこそとは思いますが、
それにしてもこのような事態、やはり問題なのではないかと思います。
しかも最も危惧するのは、“保険の見直し”についてです。

住宅購入の不安を解消するために『ＦＰ相談会』に参加し、そこで保険の見直しを勧められる。
そして勧められるがままに既存の保険の解約、及び新規加入を行なう。
保険会社に所属するＦＰが相談にあたるのですから、ある意味当然のことなのでしょう。
しかしそれは時に相談者の住宅購入を支援する内容になっていなかったり、
また新たな保険の加入が家計への負担になっている場合も多々見受けられます。
以前実際あったケースですが、保険会社のＦＰにより全面的に保険の見直しを勧められ、
加入した保険において、専業主婦の奥様の死亡保障がご主人の倍以上もあったケースがありました。
これは明らかに奥様の保障が過剰であると言わざるを得ません。
このような例を見ると、全てがそうではないとしても、保険会社のＦＰは所詮、自らの利益を優先し、
住宅購入の相談の場にふさわしいＦＰ業務を行なっていないのではないかと思ってしまいます。
ただ、それをせめることは私の本心ではありません。
むしろ相談をする人の側が、相談にあたる人の立場を理解し、
その相談内容を見極める必要があるのだと思います。よってそれは“無料相談のツケ”なのです。

つまり相談者の立場で有益なアドバイスを無償で行なうことはまれだと考えるべきだと思うのです。
例外として、日本ＦＰ協会がＦＰの認知度を高めるために無償でＦＰ相談を行なうとか、
市区町村が住民サービスの一環で、無償で各種法律相談にのるなどという場合はありますが、
これらは第三者の立場で相談が受けられることこそが目的となっております。
ですから利害関係の伴う場で、無償で行なわれることには注意が必要だということなのです。

マンションのモデルルームで、ＦＰが場合によっては「あなたは買うべきではない！」と言える、
そんな環境を用意してくれるデベロッパーがございましたらぜひ私にお声がけいただきたいと存じます。
それが実現しないうちは、
モデルルームの『ＦＰ相談会』は保険会社のＦＰが担うことになるでしょう。
そしてその『ＦＰ相談会』に参加する側も、基本的にはマンション購入を勧められること、
さらに保険の見直しと銘打って保険の新規加入を勧められることをも覚悟し、
それを注意深く検討しなくてはならないことを肝に銘じるべきです。
そのうえで、無料相談なのだから仕方ないとするのか、
有料でも第三者に相談するのか、よく考えてみてください。

売れ残り物件の行方

数年間、首都圏のマンション市況を注視してきましたが、
最近の新規供給量の減少や、完成済み物件の増加の、そのペースには驚かされます。
現在販売されているマンションを、住宅情報誌『マンションズ』や
インターネットの不動産ポータルサイト等で調べてみると、
今や約６５％が完成済み物件です。
いや、完成済み物件は情報誌やサイトに掲載されない場合が多いため、
実際にはもっとその比率が高いと思われます。

完成済み物件は、購入者の立場からすると実物が確認できるなどのメリットがあり、
充分検討に値すると思います。
しかし、竣工後かなり時間の経過している、“売れ残り物件”の増加や、
それが新規物件の供給を抑制している点はとても気になります。

通常、売れ残った商品は大幅に値引きしたり、内容を変えたりし、
それでも売れ残った商品は無償で提供されたり、最後には廃棄したりします。
しかし、マンションは大幅な値引きすら簡単にはできず、ましてや廃棄はできない商品です。
よって造ったからには売主はそれを必ず売り切らなければならない責任があるのだと思います。
それも法的に“新築”と認められる竣工後1年以内に、です。

“売れ残り物件”が減ってくれることを願ってはいるのですが、
では「誰が買うのか？」と考えると気分が悪くなります。
竣工後１年以上も売れ残っている物件は、明らかにニーズをはずしています。
そんな物件をたとえ格安だとしても買い手を見つけなくてはならない販売担当者の苦悩に同情し、
またそれ以上にそんな物件をつかまされる人が気の毒で仕方ありません。

こんな“売れ残り物件”を造った売主と販売担当者はぜひこの“失敗”の検証をし、
また営業担当者の教育と、
現場の声をフィードバックするシステム作りに知恵を絞ってほしいと思います。
そして購入検討者は、売れ残り物件をよく見極め、
資産価値の大幅下落を認識したうえでもなお購入したいのであれば、知恵をつけて買い叩きましょう。
しばらく続くと思われる売り手と買い手の熾烈な戦いを制するのはいずれにしても“知恵”なのです。

住宅ローンと税金がわかる本　新発売！

このたび、
『住宅ローン＆マイホームの税金がスラスラわかる本　2010-2011』が
明日、新発売となります！

住宅ローンを私が、税金を東京シティ税理士事務所の新庄さんが監修いたしました。

内容を簡単にご説明いたしますと、
初めて住宅を購入しようとしている「尾内星子さん」の質問に答える会話形式で、
住宅ローンとマイホームの税金について私と新庄さんが解説する本となっています。
「尾内さん」は30代で5歳のお子さまのいらっしゃる架空のファミリーなのですが、
シングルやディンクスなど「尾内さん」とは家計等の状況が異なるあらゆる方にとって
自分に合った住宅ローン選び、また借り方、返し方がわかる内容となっています。

またこの本は、たまたまなのですが、編集・執筆、監修、イラスト・デザイン、
そして編集長まで全員女性です。
章ごとにカラフルに色分けされ、ほのぼのとしたかわいいイラストもたっぷり、
本来は堅苦しい内容なのですが、
気軽に、抵抗感なく読んでいただけるのではないかと思います。

それゆえ、
住宅ローンを初めて利用する初心者向けの内容かと思われるかもしれませんが、
住宅の営業担当者にとっても役立つ内容になっていると自負しておりますので、
ぜひ多くの住宅売買に関わる方に読んでいただきたいと思います。

ちなみに、今年の2月頃からずっとこの本の出版に向けて頑張ってきましたが、
この本に関わることによって、
改めて住宅ローンの選び方、借り方、返し方について、とても考えさせられました。

例えば『フラット３５』とはどんなローンか、とか
「元利均等返済」と「元金均等返済」の違い、などといった内容については
おそらく専門家の誰に聞いてもほぼ同じ内容の回答になると思うのですが、
金利タイプの選び方やライフスタイルの変化に応じた借り方、返し方などについては
回答する専門家の立場や経験、価値観がかなり影響します。

また、私は住宅購入やこと住宅ローンに関して“損得”という概念は
不要だと考えています。
不動産の価値や住宅ローン金利、家計収支などは不確定なものであり、
将来どのように変化するか誰にもわからないうえ、金銭的な“損得”が、
幸せや満足感や安心感などと常に結びつくとは限らないからです。
ただ、確定していることもあり、それについては
知らないよりは知っていた方が“得”ということはあると思います。
よって、表紙の「知ってトクする」とか「おトクな情報」という記載は
そういう意味と解釈していただきたいと思います。

とにかく、この本に書かれている内容は、住宅ローンに関する
私のアドバイスの根幹となる知識と経験の集大成ですので、
ぜひ、ぜひご覧ください！
なお、出版社は株式会社エクスナレッジ、価格は1,500円+消費税です。

東京スカイツリー

今年の4月初め、
御茶ノ水のオフィスの窓から『東京スカイツリー』が眺められることに気づきました。
当時、ちょうど東京タワーの高さを超えたということで話題になっており、
気づいた時は相当興奮し、ますますこのオフィスが気に入りました。
　　
左上の写真は昨年の7月末の写真（美しい入道雲を撮影。まだツリーはない。）、
右上がツリー発見時、下の写真がそれから約２ヶ月後の現在の写真です。
5月29日時点で398ｍとのこと、全体の約63％の高さに達し、
高さ350ｍに設けられる第一展望台の姿も見られます。

これまで都心のマンションでは、『東京タワー』が眺められれば、
それが1つの大きなセールスポイントとなっていたのですが、
これからは『東京スカイツリー』がそれに取って代わることになります。
現状『東京タワー』周辺にはそれを取り囲むように高いビルやマンションが建ち並び、
これからできる物件ではなかなか『東京タワー』を眺められません。
その点、『東京スカイツリー』周辺には高い建物が極めて少ないうえ、
『東京タワー』よりはるかに高いタワーとなりますので、
しばらくの間、広域で眺めることができそうです。

建設中にも関わらず、既に大人気の『東京スカイツリー』。
私は着工前の様子は見に行ったのですが、次に見るのは完成後、と思っていました。
しかし、「建設中のタワーをなぜ見に来るのか？」とのマスコミの質問に対し、
ある観光客が、
「完成後はいつでも、何回でも見られるが、建設中の今の姿は今しか見られないから」
と答えていたのが印象的で、
私も建設中の姿を取材に行こうかな？などと考えておりました。
その点でも自分のオフィスからどんどん伸びていくタワーが見られるのは感無量です。
そして、「個人的には緑多い住環境が好き」などと言っておきながら
実は結構“人工的”な“眺望”もかなり好き、な自分を再認識したのでした。

これからも『東京スカイツリー』を観察していきます。
また、ご相談にお越しになる方はぜひ一緒に観察しましょう。
ただし、夜は不可です。
そこは完成後のライトアップを楽しみに待ちましょう。　

震災から学ぶこと　その１

このたびの震災により被害を受けられた皆さまには、謹んでお見舞いを申しあげます。
1日も早く復旧されますよう心よりお祈り申しあげます。

東日本大震災から10日以上が経過し、少しずつですが、復旧が進んでいるようです。
しかし、建物等の被害が比較的少なかった首都圏の方々も、
今回は帰宅難民となったり、毎日のように停電に備えなければならないなど、
かなりの影響を今なお受けていると思います。
しかし、こういう不便な時こそ本当に必要なものが見えてくるはずですので、
これを機会に防災についてよく考え、学び、
今後に活かしていくことが求められていると思います。

まず災害への備えについてですが、
皆さんはそもそも災害避難時の「持ち出し袋」を用意していらっしゃいましたか？
以前から首都圏を直撃する地震が起こる確率は高いとされており、
これまでにも阪神・淡路大震災や新潟県中越地震など、
国内でも大きな震災が起こっているにもかかわらず、
まだ用意していないのではあまりに無防備であり、甘えているといわざるをえません。
国や都道府県、市区町村など、行政が行なうべき備えや救済も重要ですが、
個人でも最低限の自助努力として、
少なくとも3日分くらいの避難に耐えうる必需品は用意しておくべきでしょう。

次にその「持ち出し袋」の中身ですが、
今回の震災で少なからず影響を受けた方は、
まずはご自分の体験をもとに考えてみましょう。

私は３月１１日の地震当時、仕事で横浜市内のある場所に行っておりました。
比較的新しい免震構造のビルの中にいたのですが、
地震直後から夜の９時半くらいまで停電し、
最寄り駅の沿線に電車が走ったのは２３時をまわっておりましたので
そのビルの中に取引先の方と一緒に泊めていただくことになりました。
尊い命を失い、家も失った人に比べればなんてことない被災状況ですが、
それでもこうした災害への備えについて、とても多くのことを考えました。
その一端を述べます。

まず地震直後、停電の中で私がしたことは家族の安否確認でした。
ここで最も大切なのは携帯電話です。
ほとんどの方がそうであるように、なかなかつながらず、不安になりました。
そして次に欲したのが、情報です。
世の中の状況、この地震の詳細、電気や電車の復旧状況などが知りたくなりました。
そこでも携帯電話が役立ちました。携帯電話でテレビが見られたからです。
情報収集によって、どうやら本日中に自宅に戻れそうもないことを確認し、
次に求めたのが、水と食料です。
さらにトイレ、照明、防寒が必要になりました。

私の避難というか“帰宅難民”状態は１日で済みましたし、
とりあえず携帯電話と水と食料、安全なビルの中という環境もありましたので
少々疲れましたが、大した被害はありませんでした。
それでも以上のように、被災時の必需品がはっきりしました。

次回も震災から学ぶことについて述べます。

震災から学ぶこと　その２

前回は災害の備えとして、まず避難時の持ち出し袋について述べましたが、
災害への備えはそれだけではありません。
次に考えていただきたいのは、お住まいの住宅についてです。

阪神・淡路大震災の際には地震により多くの建物が倒壊しましたので、
建物の耐震性に注目が高まりました。
今回の震災では地震そのものの揺れによる建物の倒壊が比較的少なかったのですが、
それは建物の耐震性能が高いからではなく、揺れ方の周期の違いによって、
たまたま木造建物に影響が少なかっただけであるということに注意が必要です。
よって、特に1981年（昭和56年）に改正された新耐震法以前に建てられた古い住宅は
即刻、耐震改修を行うべきですし、そうでない住宅についても
家具の倒壊や窓ガラスの破損、飛散などを防止する措置も必ず講じておきましょう。

そして今回、地震による津波により瞬く間に街全体が流されるさまを目の当たりにし、
さらに首都圏でも液状化によりライフラインが絶たれ、建物も傾いている様子を見て、
立地条件の重要性に改めて気づかされた方も多いことと思います。

住宅購入を検討されている方は誰もが自分の住宅の資産価値を気にしており、
それが出来るだけ高く維持されることを望んでいます。
そしてほとんどの方がそれは最寄り駅への近さだとか、日当たりだとか、
生活の利便性によるものだと考えがちです。
もちろんそれも大切な要素であるのですが、
私はそれ以上に地盤や災害の危険性が少ない立地選びの方が重要であると思います。
駅から離れた住宅でもいいから住みたいという方はいても、
浸水したり傾いたりしたりした住宅に住みたいという方はいないからです。

最近はゲリラ豪雨が多発しておりましたので、
これから住宅を購入しようとする方には、
少なくとも「浸水（洪水）ハザードマップ」を確認するよう
注意喚起してまいりましたが、
今後はそれに加えて液状化予測図や高潮ハザードマップ、
土砂災害ハザードマップなども必ず確認するようにしたいものです。
以下に液状化予測図および国土交通省のハザードマップのポータルサイトを
ご紹介します。

東京都液状化予測図
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/
神奈川県　南関東地震の液状化想定図
http://www.pref.kanagawa.jp/sys/bousai/portal/1%2C3202%2C9%2C9.html
千葉県液状化危険度予測図
http://www.pref.chiba.lg.jp/bousai/jishin/higaichousa/souteijishin/ekijouka.html
埼玉県　液状化しやすさ分布図
http://www.pref.saitama.lg.jp/uploaded/attachment/953.pdf
国土交通省ハザードマップポータルサイト
http://disapotal.gsi.go.jp/

ここで注意が必要なのは、今回の震災がそうであったように、
自然災害とは時にハザードマップで示される予測を
大きく上回ることがあるということです。
また、ハザードマップの多くは
100年や200年に一度といった大きな災害の場合を想定しておりますが、
それは「ほとんどない」ということではなく、
「明日かもしれない」という感覚で見ていただきたいと思います。
現に今も大きな余震が続いており、
また近い将来に首都圏直下の大規模な地震があるとも想定されているからです。

耐震性の高い住宅や災害の危険性の少ないエリアでのマイホーム取得は
確かに高額になりますが、こうしたことは生命と資産の安全に関わることですから
予算のために妥協すべきではないと思います。
では何を妥協して予算内で住宅購入すればよいのか？
それはぜひご相談ください。

震災から学ぶこと　その３

東日本大震災の発生より２ヶ月が経とうとしています。
それはすなわち節電生活も２ヶ月になろうということです。
今回の震災は我々に「電力危機」および「計画停電」という
初めての経験をもたらしました。
この２ヶ月、これほど電気の必要性やありがたみを感じ、
節電に対して多くの人たちのコンセンサスを得られたことは
なかったのではないかと思います。
その甲斐あって現在では「計画停電」は行なわれなくなりましたが、
依然「電力危機」は続いておりますので、
夏に向けてより節電生活を定着させなくてはなりません。

これまでは「使っていない家電のコンセントは抜く」とか、「まめに電気を消す」、
「エアコンや冷蔵庫の設定温度を調節する」などといった、
誰もが簡単にすぐできる節電を行なってきたと思うのですが、
もちろんそれらも継続しつつ、これからはさらに踏み込んで、
より恒久的かつ効率的に節電できることを考えていくべきでしょう。
まずは、契約アンペアを下げるよう変更してみてはいかがでしょうか。
契約アンペアを超えて電気を使用するとブレーカーが落ちますので、
自主的に電気の使用料を制限することができ、
家電の使用時間をずらすなどの工夫が身につくようになります。
しかも基本料金が下がりますので、一石二鳥です。
また、オール電化を検討することも有効だと思います。
オール電化にすると３つの時間帯によって電気料金が異なり、
特に深夜（23時～7時）は日中（10時～17時）に比べて
電気料金が３分の１以下とかなり安いため、
家電の使用を深夜中心に、できるだけシフトするようになります。
私の自宅もオール電化ですが、給湯はもちろん、
掃除機や洗濯機、食器洗い乾燥機、アイロンなども
できるだけ深夜早朝に使うような生活がすっかり定着しております。

それ以外にも、これを機会に省エネ家電に買い換えるとか、
電球は全てＬＥＤに換えるとか、
またこれから住宅を取得する方および住宅の供給者は、
一定の省エネ基準を充たすエコ住宅を選択したり、
太陽光発電（できれば蓄電池付）を設置することなども
検討していただきたいと思います。
家電製品に対するエコポイント発行は終了いたしましたが、
住宅エコポイントは現在でも発行されますし、
太陽光発電設置については補助金がもらえる場合がありますから
今がチャンスといえます。
また、住宅エコポイント制度はこのたび延長、拡充されましたので、
既に一戸建て住宅をお持ちの方は
断熱改修に加えて太陽熱利用システム（太陽光発電とは異なります。）や
節水型トイレ、高断熱浴槽の設置などの
エコリフォームを検討してみるとよいでしょう。

以前から地球温暖化対策として省エネや節電が望まれてきたのですが、
今回の震災後ほどの大きな効果は得られませんでした。
しかし震災後、省エネや節電の気運が一気に高まり、
定着しつつあるのは大きな損害の中のひとつの光です。
残念ながら原子力発電に大ブレーキがかかりましたので、
ＣＯ２削減は難しくなりましたが、
それでも長い目で見れば今回の教訓が活きてくることもあるはずですから
みんなで力を合わせてより一層の省エネ、節電に励みたいものです。

震災から学ぶこと　その４

東日本大震災から２ヶ月が経過しました。
いまだ仮設住宅もほとんど出来上がっておらず、
被災した方々の生活再建にはまだまだ多大な時間を要することが想定されます。
避難生活も長期化が見込まれる中、家庭の危機管理として
“生活予備資金”の準備が不可欠であることを再認識しております。

“生活予備資金”とは、病気やケガ、急な収入減やリストラなど
予定外の支出に備える資金で、月々の生活費の６カ月分程度必要と思われます。
金額にすると約２００万円でしょうか。
今回の震災にあっても、この資金があるのとないのとでは、
被災された方の生活再建までの時間に大きな差が生まれます。
もちろん、直接的な被災者でなくともこういう状況はいくらでも考えられます。
例えば現在、原発事故の影響で、日本全体が風評被害を被っており、
地域や業種によっては多くの方が著しい収入減に直面しております。
また数年前のリーマンショックの際にも急な収入減に直面した方が
大勢いらっしゃいました。
また収入が減らなくても、
避難生活を送るなど支出が急激に増えるような場合にも同様です。
収入が減ったからといって、支出が増えて家計が苦しくなったからといって、
住宅ローンや教育費などの支払いは待ってはもらえませんので
支払いができなければ、あっという間に家計破綻へと追い込まれることになります。

住宅購入検討者に対する資金計画のアドバイスにおいては、
自己資金の全額を頭金や諸費用に充当するのではなく、
“生活予備資金”を必ず残しておくことを申しあげておりますが、
住宅購入検討者でなくとも、またこれから始めるのでもかまいませんので
ぜひ早急に準備していただきたいと思います。

先日、浜岡原発の停止が決まりましたが、その根拠として
今後３０年間に東海地震が起こる確率が８７％であるとされ、
首都圏で直下型大地震が起こる確率は７０％とされております。
これまでは「万が一のこと」と、大した備えをしてこなかった方も、
また、どこか｢人ごと｣で実感がわかなかった方も、
すぐにでも、自分にもあり得ることとして、
震災や予定外の出費への備えに取り組んでいただきたいと思います。
そして日本中で助け合い、知恵を出し合いながら、一日も早く復興させましょう！

事務所を移転しました！

実はこのたび、事務所を移転いたしました！

新事務所
〒103-0021　東京都中央区日本橋本石町2-1-1　アスパ日本橋オフィス内
℡：03-3241-3200

最寄駅は東京メトロ半蔵門線の三越前ですが、
銀座線の三越前駅、東西線の日本橋駅、丸の内線の大手町駅やＪＲ東京駅などから
いずれも徒歩５分以内の好立地です。
外堀通りを挟んで向かい側には日本銀行本店があり、建物の反対側には日本橋川が。
大変明るく開放的です。

正直いってお気に入りだった御茶ノ水のオフィスを手放すのは苦渋の決断でしたが、
新オフィスの方がかなり安く効率的に相談場所を確保できますので、
やはりお金には変えられませんでした。
多少不便な部分もございますが、今までどおり個室でご相談を承りますので
どうぞお気軽にお越しくださいませ。

なおそれに伴い、出張料の改定も行いました。
これまでご相談場所は原則当方のオフィスとさせていただき、
お客さま宅およびご指定の場所への訪問には
距離によって3,000円もしくは5,000円の出張料をいただいておりましたが、
今後は以下の地域については出張料無料でおうかがいいたします。

東京都：全域
神奈川県：横浜市、川崎市
千葉県：浦安市、市川市、松戸市、三郷市、柏市
埼玉県：川越市以南（詳細はお問い合わせください。）

なお、上記エリアに隣接しているなど一部の地域についても出張料無料となりますので
ご希望の方はまずはご相談ください。
それ以外の地域については
東京駅から在来電車で概ね２時間以内までは一律3,000円となります。
２時間超のエリアについては別途ご相談ください。

今後ともよりよいサービスを提供できますよう努めてまいりますので
なにとぞよろしくお願い申しあげます。

家の電球をＬＥＤにチェンジ！

次第に暑くなってきましたが、本格的な夏を前に節電対策が急がれる中、
遅ればせながらわが家でも白熱電球および電球型蛍光灯をＬＥＤ電球へ、
可能な限りすべて交換しました。
ただ、思っていたより大変な労力と時間を要しましたので、
これからＬＥＤ電球へ交換しようとされている方の参考になればと思い、
その交換のポイントをご紹介したいと思います。

まず大前提ですが、ＬＥＤ電球に交換できるのはあくまでも「電球」です。
丸形や、直管と呼ばれる棒状の蛍光灯に関してはＬＥＤには交換できません。
わが家ではリビングやキッチンをはじめ、
各居室のメインの照明はいずれも「電球」を使用していないため、
比較的利用頻度の高い照明をＬＥＤには交換できませんでした。
これを解消するためには照明器具自体を「電球」タイプに換える必要があります。
ただ、現在の蛍光灯は省エネで長寿命のものが主流となってきておりますので、
ＬＥＤにこだわって照明器具ごと換えなくても、
こうした蛍光灯に換えるだけで充分省エネとなるようです。
例えば一般的な「電球」タイプを
あるメーカーの商品で同等の明るさを確保して比較すると、
その消費電力や寿命は以下のとおりとなります。

６０Ｗ形の白熱電球・・・消費電力：５４Ｗ　　　・　寿命：約 1,000時間
電球形蛍光灯・・・・・・消費電力：１０Ｗ　　　・　寿命：約13,000時間
ＬＥＤ電球・・・・・・・消費電力：　９．２Ｗ　・　寿命：約40,000時間

よって、まずは白熱電球をすべてＬＥＤに換えることにしました。
ところがここでも問題があり、ダウンライトなどで、以下の写真のように
電球のまわりが断熱材施工されている場所には原則利用不可とのことでした。

正確にいうと、わが家のダウンライトが
断熱材施工かどうかがさだかではなかったわけですが、
それなら上記のように電球形蛍光灯とＬＥＤの消費電力は大きくは変わらないため
このダウンライトは今まで使用していた省エネ、長寿命タイプの電球形蛍光灯に
据え置きました。

また、浴室灯などのように電球がむき出しではなくカバーがついている密閉型器具や
調光器、人感センサー付の照明、斜め取り付けタイプの場合は
専用のＬＥＤ電球にしなければなりません。
さらに口金の大きさがＥ２６とＥ１７の２種類あり、
光の色も電球色と昼白色の２種類あります。
ただ口金のみならず、
長さや径など特殊なサイズの電球を使用しているものもありますので、
必ず電球をはずしてみて確認すべきでしょう。

そして最も悩ましいのがどの価格帯のものを選ぶかですが、
基本的に明るさと価格はほぼ比例しています。
大手スーパーなどで低価格のプライベートブランド商品が出回っておりますが、
概ね安いＬＥＤは明るさも低いので注意が必要です。
よって電球の使用箇所に応じて、どの程度の明るさを必要とするか、
事前に調べておいた方がよいでしょう。
明るさの単位はルーメン（ｌｍ）で表示されておりますが、
Ｅ２６口金の目安は４０Ｗ相当で485ｌｍ以上、
６０Ｗ相当で810ｌｍ以上となるようです。
ただ、トイレや廊下など、
必ずしも従来の白熱電球並みの明るさを必要としない場合もあろうかと思います。
しかし例えば300ｌｍがどの程度の明るさかと言われても口では表現できませんし、
本当にその明るさで事足りるのかは実際にその場所につけてみないとわかりませんので
まずは１つ買ってみて試してみるとよいでしょう。

家電メーカーのホームページにも詳しく説明がありますので、
事前に確認し、さらに商品のパッケージにも消費電力をはじめ
寿命や明るさ、対応機器の注意点など表示がありますので、
必ずこれを注意深く確認してから購入することをおすすめします。

結果、わが家では10箇所の電球をＬＥＤに、
2ヶ所の電球を蛍光灯に換えたのですが、
電球を使用している場所はトイレや洗面室など
あまり使用時間の長くない照明が中心であり、
どうやら大きな節電効果は期待できないことがわかりました。
また、私が購入したＬＥＤはすべて約40,000時間の長寿命のものでしたが、
例えばトイレや洗面所など、1日に1時間も点灯しないような場所では
計算上100年超も長持ちしてしまうわけで、
少々オーバースペックであったようにも感じてしまいます。

加えて、電球を上向きに取り付けるような照明機器の場合は
多少明るさの数値の大きなものを選ぶか、
パナソニック社製の配光角約300度というようなものを選ぶとよいでしょう。
一般的なＬＥＤ電球は白熱電球のように電球のほぼ全体が光るのではなく、
先端部分のみが光るため、約120度の配光角となっているからです。
下向きに取り付けるならこれでも問題はないのですが、
上向きにすると上部ばかりが明るく、照明機器の下方はあまり明るくないのです。

以上のように商品選びは意外にも面倒であり、
そのわりに思っていたほどの大きな効果は期待できそうにはないのですが、
単に電力や寿命のみならず、水銀を使用していなかったり、
二酸化炭素を削減できるなど環境にもやさしいＬＥＤ電球ですから、
やはり検討をおすすめしたいと思いました。

住宅ローン＆税金本　改訂版が出ました！

ご報告が遅くなりましたが、このたび、
『住宅ローン＆マイホームの税金がスラスラわかる本　2011－2012』が
出ました！

昨年に引き続き、住宅ローンを私が、
税金を東京シティ税理士事務所の新庄さんが監修いたしました。

昨年の改訂本ですので、最新の情報を盛り込み、
今まさに住宅購入を検討されている方にぜひ読んでいただきたい内容となっています。
住宅ローンを初めて利用する初心者はもちろん、
住宅の営業担当者にとっても役立つ内容になっていると自負しておりますので、
ぜひ多くの住宅売買に関わる方に読んでいただきたいと思います。

なお、出版社は株式会社エクスナレッジ、価格は1,500円+消費税です。

当分の間休業いたします。

いつもこのブログをご覧いただいている皆さま、本当にありがとうございます。
本日は皆さまにご報告がございます。

Life & Home Solutionは10月末をもちまして、
個人向けの相談サービスを当分の間、休業することにいたしました。
法人向けサービスについては、継続中の案件もございますので、
当面はお引受けするつもりです。しかし、年明け以降については未定です。

「なんで？」と、
ありがたくも心配してくださっている方もいらっしゃることと思いますが、
休業の理由は深く追求しないでいただきたくお願い申しあげます。
いずれお話する日が来ると思っております。

ただ、これまでご相談にいらしていただいた方には大変申し訳ないと思っております。
特にキャッシュフロー表（ライフプラン提案書）を作成された方には
今後の定期的な見直しをお勧めしておきながら、それが当面は対応できず、
また、数年後の住宅購入をお勧めした方には、その数年後のご相談の場を提供できず、
本当に申し訳ございません。
しかし、これまでにご相談いただいた方には、
今後もメールに限ってですが無料相談をお引受けいたしますので、
何かございましたらお気軽にご連絡くださいますようお願い申しあげます。

今月で開業からちょうど５年が経ちました。
その間、多数の方にご利用いただき、
またご利用いただいた方には、時に教えられ、励まされながら、
また大変嬉しいお言葉も頂戴し、とても有意義な経験をさせていただいたこと、
このうえない感謝の気持ちでいっぱいです。

また環境が整いましたら相談業務を再開したいと思っております。
それまではこのブログでの情報発信は継続していきたいと考えておりますので
時々のぞいていただければ幸いです。

皆さまに人気の「金利比較表」についても毎月更新していきたいと思っております。

どうぞ今後ともよろしくお願い申しあげます。
そしてこの５年間、本当にありがとうございました。

今後について

遅ればせながら、あけましておめでとうございます。
昨年までのご厚情に感謝いたしますとともに、
本年もまた何卒よろしくお願い申しあげます。

さて、Life & Home Solutionは昨年の10月末をもって
個人向け相談業務を当分の間休業することにいたしました。

しかし一方で、執筆や監修、セミナーの講師などといった
法人向けサービスについては、年内で休業の予定でしたが、
既にお取引のある法人さまからのご依頼もあり、
当分はこれまでどおり、サービスを継続することにいたしました。

個人の方からの相談についても
事業継続を望まれる声は少なくありませんでしたが、
あれほどの震災を経験し、正直いって私自身、
住宅購入支援について、また私自信の人生について
これまで以上に深く考えざるを得ない状況に直面し、その結果として
法人向け業務のみの継続を選択させていただくことにいたしました。

休業以降約2ヶ月半、ブログも金利比較一覧表も更新せず
休養させていただきましたが、
今月より個人向けに情報発信は再開したいと存じますので
時々ブログをのぞいていただけたら幸いです。

また、引き続き各種お問い合わせには応じますので、
何かございましたらお気軽にお問い合わせください。

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。