tag:lifeandhomesolution-blog.com,2012:/blog/1 2012-01-18T09:13:34Z Movable Type 3.31-ja tag:lifeandhomesolution-blog.com,2012:/blog//1.201 2012-01-17T08:29:32Z 2012-01-18T09:13:34Z

遅ればせながら、あけましておめでとうございます。 昨年までのご厚情に感謝いたしま...

遅ればせながら、あけましておめでとうございます。 昨年までのご厚情に感謝いたしますとともに、 本年もまた何卒よろしくお願い申しあげます。 さて、Life & Home Solutionは昨年の10月末をもって 個人向け相談業務を当分の間休業することにいたしました。 しかし一方で、執筆や監修、セミナーの講師などといった 法人向けサービスについては、年内で休業の予定でしたが、 既にお取引のある法人さまからのご依頼もあり、 当分はこれまでどおり、サービスを継続することにいたしました。 個人の方からの相談についても 事業継続を望まれる声は少なくありませんでしたが、 あれほどの震災を経験し、正直いって私自身、 住宅購入支援について、また私自信の人生について これまで以上に深く考えざるを得ない状況に直面し、その結果として 法人向け業務のみの継続を選択させていただくことにいたしました。 休業以降約2ヶ月半、ブログも金利比較一覧表も更新せず 休養させていただきましたが、 今月より個人向けに情報発信は再開したいと存じますので 時々ブログをのぞいていただけたら幸いです。 また、引き続き各種お問い合わせには応じますので、 何かございましたらお気軽にお問い合わせください。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.200 2011-11-04T14:15:11Z 2011-11-04T14:20:38Z

今回は前回のブログで行なった試算についての解説をします。 まず、借入額が同じでも...

今回は前回のブログで行なった試算についての解説をします。 まず、借入額が同じでも返済期間や選んだローンによって、 ここまで利息や諸費用の金額が異なることや そもそも金額の大きさにも驚いたのではないでしょうか？ 35年返済の場合、いくら超低金利時代とはいえ 借りた金額の１．５倍の支払いをしなくてはなりません。 また総額が最も多くなるパターンと最も少なくなるパターンの金額差は 1,000万円近くにもなります。 借入期間が２０年と３５年では いずれも『フラット３５Ｓ』がもっとも有利ということになりましたが、 例えば中古住宅等で『フラット３５Ｓ』が使えない物件の場合には、 事務手数料が高くても 利の低い『フラット３５』Bが有利だということがわかります。 ただし上記の試算では「保証料」と「事務手数料」は 借入時に一括で支払う必要がありますが、 総利息と「団信特約料」は借入期間中にわたって分割で支払うため、 購入時の自己資金が少ない方は総支払い額が多くなっても 諸費用の安い方を選ばざるを得ないこともあると思います。 また、借入期間によっては 『フラット３５』Bよりも銀行ローンの方が有利になることがあります。 これは『フラット３５』の事務手数料が定率制の場合には 借入期間に関係なく一定の金額となるのに対し、 銀行ローンの金利や「保証料」は借入期間が短いほど安くなるためです。 さらに借入期間中の繰上返済の頻度や金額によっては、 総支払額が逆転する場合もあります。 それは定率制の「事務手数料」は購入時に一括で支払うと 以後返金されることがないのに対し、 繰上返済により「保証料」の一部は返金される可能性があり、 総利息と「団信特約料」は大きく減るからです。 なお、『フラット３５』の繰上返済は１回につき １００万円以上でないとできませんが、 銀行ローンの場合は少額でも可能ですので、 繰上返済の頻度や金額の予定など、 今後の返し方をよく考えてみることが重要です。 以上のことから住宅ローンは借入金額をできるだけ少なく、 また借入期間をできるだけ短く組むことが鉄則です。 当初の１０年間は住宅ローン控除があるからといって 多額の金額を長く組むことはナンセンスです。 年末のローン残高が１００万円多くても １年分のローン控除額は１万円増えるだけですが、 １００万円分借入額を減らせば、元利均等３５年返済、 『フラット３５S』Bで組んだとすれば 総利息だけでも約４０万円も減らせます。 またよく 「家賃はいくら払っても自分のものにならず、お金を捨てているようなもの」 とおっしゃる方がいらっしゃいますが、 こうしたローンの利息や諸費用に加えて管理費、修繕積立金、 固定資産税、都市計画税、場合によっては駐車場使用料なども 家賃と同じようなものではないでしょうか？ そして“自分のもの”となる住宅は、 バブル崩壊後の地価下落の状況下にあっては 年々価値が下がっていくわけですから、 これからの住宅購入は長期的視点で家計の推移を予測し、 慎重にじっくり、そしてさまざまな試算を行って 検討していただきたいと思います。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.198 2011-10-25T09:44:45Z 2011-11-04T14:21:49Z

今回もまた、はりきって住宅ローン試算をしましょう。 今回は住宅ローンの利用にあた...

今回もまた、はりきって住宅ローン試算をしましょう。 今回は住宅ローンの利用にあたって必要な諸費用についてです。 住宅ローンの諸費用とは具体的に「保証料」、「事務手数料」、「印紙税」、 「抵当権設定費用」などをいいます。 他にも『フラット３５』や財形住宅融資といった 住宅金融支援機構の融資については「団体信用生命保険の特約料」が必要となり、 また、一部の金融機関では固定金利を選択した場合に 「固定金利手数料」が必要となります。 「固定金利手数料」は定額制で１万円程度ですが、 「事務手数料」は定額制の場合と 借入額に一定の比率をかけて求める定率制の場合とがあり、 「印紙税」や「抵当権設定費用」は借入額によって異なります。 「保証料」は借入時に一括で支払う方法と金利に上乗せして支払う方法とがあり、 借入額が多いほど、借入期間が長いほど費用が高くなります。 「団体信用生命保険の特約料」（以後「団信特約料」という）は 借入額と借入期間、金利によって総額が異なります。 以上のように費用のかかり方が異なるため、 「保証料」は必要だが「団信特約料」が金利に含まれる銀行ローンと、 「保証料」は不要だが「団信特約料」が別途必要となる『フラット３５』と どちらが有利か、また『フラット３５』を利用する際には、 金利が高めだが「事務手数料」が安い金融機関（A）が有利なのか、 金利は低めだが「事務手数料」が高い金融機関（B）が有利なのか、 といったことが問題となります。 ではこの件について、総支払い利息額が確定する 全期間固定金利（今月の実際の適用金利）で試算してみましょう。 ＊前提条件　借入額：3,000万円　元利均等返済　ボーナス併用なし 　　　　　　全期間固定金利 ◎借入期間２０年の場合 （某都市銀行の金利：2.25％　『フラット３５』の金利：A:2.11％　B:1.89％） ・某都市銀行：（総利息)7,282,196円＋(保証料)445,020円＋(手数料)31,500円＝7,758,716円 ・『フラット35』A：（総利息)6,799,873円＋(団信特約料)1,173,900円＋(手数料)31,500円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＝8,005,273円 ・『フラット35』B：（総利息)6,049,702円＋(団信特約料)1,166,600円＋(手数料)409,500円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＝7,625,802円 ・『フラット35Ｓ』B：（総利息)5,301,004円＋(団信特約料)1,157,900円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＋(手数料)409,500円＝6,868,404円 ◎借入期間３５年の場合 （某都市銀行の金利：2.4％　『フラット３５』の金利：A:2.4％　B:2.18％） 　 ・某都市銀行：（総利息)14,371,886円＋(保証料)618,330円＋(手数料)31,500円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＝15,021,716円 ・『フラット35』A：（総利息)14,371,886円＋(団信特約料2,176,000円＋(手数料)31,500円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＝16,579,386円 ・『フラット35』B：（総利息)12,912,452円＋(団信特約料)2,153,200円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋(手数料)409,500円＝15,475,152円 ・『フラット35Ｓ』B：（総利息)11,991,823円＋(団信特約料)2,134,900円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋(手数料)409,500円＝14,536,223円 本来、総支払い利息は諸費用には含みませんが、 団信特約料が金利の影響を受けるうえ、 『フラット３５』の取り扱い金融機関の選択においては 金利と事務手数料の関係があるため、利息も含めました。 以上の結果の比較については次回、解説します。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.197 2011-10-12T16:33:46Z 2011-10-12T16:40:11Z

前回のブログで行った試算をご覧になった方は、 金利が5年ごとに１％ずつ上がり続け...

前回のブログで行った試算をご覧になった方は、 金利が5年ごとに１％ずつ上がり続けない限り 変動金利が有利ではないか、と思われたことでしょう。 またここ十数年、変動金利がほとんど変動しなかったことを鑑み、 やはり変動金利を選ぶべき、と判断されたことと思います。 住宅ローンの金利選択にあたっては、 長きに渡る金利の推移をある程度予測しなくてはならないのですが、 なにせ最近十数年の金利の推移がほとんど変動せずに低金利を続けているため、 今後もしばらくこの状態が続くことを、 ある意味願いもこめて予測している方も多いことと思います。 今後の金利推移がどうなると予測し、 その予測に基づいてどう選択することも自由ですが、 金利が急上昇した際のことを想定せずに、 あるいは対処方法を考えずに変動金利を選択するのは危険です。 まず多くの金融機関が採用している変動金利の仕組みが どうなっているのかをきちんと理解しましょう。 それは「5年ごと返済額見直し方式」といわれるもので、 元利均等返済の場合、返済額は5年ごとに見直しとなります。 ただし、金利は半年に1回見直しとなりますので、5年の間に金利が上がれば 返済額は一定でも返済額に占める利息の割合が増加し、 その分元金の支払いが減ることになります。 しかも5年ごとの返済額見直し時に、いかに金利が上昇していても、 それまでの返済額の1.25倍までしか上げられないという制約があり、 さらに利息の支払いが優先されるため、もし今後、金利が急上昇することがあれば 返済額のほとんどが利息の支払いにまわり、 元金が減りにくくなることになります。 最悪の場合、返済額の全額をもってしても利息の支払い額に満たず、 未払い利息が発生することになるのです。 そうなると返済しても元金は減るどころか増え、 当初の借入期間で完済しないことにもなりかねません。 今回はこの「5年ごと返済額見直し方式」の変動金利について、 金利が上昇した場合の試算をしてみます。 ＊前提条件　借入額：3,000万円　借入期間：30年　元利均等返済　ボーナス併用なし 　　　　　　変動金利（0.975％）で借入 　→当初5年間の月々の返済額：96,147円 　（第1回返済額の内訳･･･元金：71,772円　利息：24,375円） 　 ◎3年後に適用金利が３％に急上昇した場合 　　→37回目の返済額：96,147円（返済額の内訳･･･元金：27,885円　利息：68,262円） ◎3年後に適用金利が４％に急上昇した場合 　　→37回目の返済額：96,147円（返済額の内訳･･･元金： 5,130円　利息：91,017円） ◎3年後に適用金利が4.5％に急上昇した場合 　　→37回目の返済額：96,147円（返済額の内訳･･･元金：0円　未払い利息：6,247円） ◎2年後に適用金利が4.5％に急上昇した場合 　　→25回目の返済額：96,147円（返済額の内訳･･･元金：0円　未払い利息：7,910円） 借入額が大きいほど、借入期間が長いほど、そして金利の上昇時期が早いほど、 金利が急上昇した場合の返済額に占める元金の支払い割合は少なくなります。 かつて変動金利はわずか1年半のうちに３％以上、上昇したことがありますので、 金利上昇の可能性をあまく見ずに返済計画を立てる必要があります。 それを知る意味でも必ず数パターンの償還表を作成し、 リスクをきちんと把握しましょう。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.196 2011-10-07T14:58:22Z 2011-10-07T15:03:25Z

今回はいよいよ「住宅ローン試算」では定番の“金利”について取り上げます。 “金利...

今回はいよいよ「住宅ローン試算」では定番の“金利”について取り上げます。 “金利”といえばやはり永遠のテーマは「固定か変動か」でしょう。 住宅ローンの金利を選ぶ際、教科書通りなら、金利上昇局面においては固定金利、 金利下降局面においては変動金利を選ぶべきとされています。 では現在のような金利が超長期で低迷している局面では どちらを選択すべきでしょうか？ 答えは借入期間中の金利が今後どう推移するかを予測し、 上昇が見込まれるなら固定金利、 下降か現状維持が見込まれるなら変動金利ということですが、 未知の将来のことであり、かつ長期の借り入れをする方は、 今後20年や30年を予測しなくてはならないため、非常に難しい判断だと思います。 それでは今後の金利の推移によって総支払い利息がどのように変化するのか、 いくつか試算してみましょう。 　 ＊前提条件　借入額：3,000万円　借入期間：30年　元利均等返済　ボーナス併用なし A．全期間固定金利（2.2％）･･･返済月額：113,910円　　総支払い利息：11,007,690円 B．変動金利（0.975％）→借入期間中、金利変動なしの場合 　　　　　　　　　　　　　･･･返済月額： 96,147円　　総支払い利息：4,613,185円 C．変動金利（0.975％）→10年ごとに１％ずつ金利が上昇した場合 　　　　　　　　･･･返済月額：96,147円→11年目以降105,771円→21年目以降111,000円 　　　　　　　　　 総支払い利息：7,550,265円 D．変動金利（0.975％）→5年ごとに１％ずつ金利が上昇し、 　　　　　　　　　　　 11年目以降の金利が以後続いた場合 　　　　　　　　･･･返済月額：96,147円→6年目以降108,147円→11年目以降118,572円 　　　　　　　　　 総支払い利息：10,714,883円 E．変動金利（0.975％）→5年ごとに１％ずつ金利が上昇し続けた場合 　　　　　　　　･･･返済月額：96,147円→6年目以降108,147円→11年目以降118,572円→ 　　　　　　　　　 16年目以降127,009円→21年目以降133,059円→26年目以降136,314円 　　　　　　　　　 総支払い利息：13,154,880円 全期間固定金利を2.2％としましたが、 これは今月のフラット３５の比較的低い水準の金利を採用しました。 試算Bや今後もさらに金利が下がり続ける可能性は低いと思いますが、 試算CからEのように、今後金利が上昇していくとすると、その金利上昇が緩やか、 もしくは借入期間中の最高金利が３％程度までで推移した場合は 概ね変動金利の方が有利といえそうです。 一方、試算Eのように今後ずっと上昇を続け、 最終的に金利が５％を超えることになるとしたなら 固定金利が有利ということになるわけです。 金利はこの試算のように定期的に上がることは考えにくいのですが、 金利の上昇に伴いどの程度返済月額が上がり、 総支払い利息が増えていくのかをイメージしておくことが重要だと思います。 また、今後どのように金利が推移すると予測したとしても、変動金利を選ぶ場合は、 万が一の金利急上昇への対処を考えておくべきでしょう。 具体的には繰上返済で残債を圧縮したり、 上昇した返済額分をどこから捻出するか、などということですが、 いずれにしても借入期間中の家計の推移も合わせて予測すべきでしょう。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.195 2011-10-01T15:00:01Z 2011-10-12T16:43:14Z

いつもこのブログをご覧いただいている皆さま、本当にありがとうございます。 本日は...

いつもこのブログをご覧いただいている皆さま、本当にありがとうございます。 本日は皆さまにご報告がございます。 Life & Home Solutionは10月末をもちまして、 個人向けの相談サービスを当分の間、休業することにいたしました。 法人向けサービスについては、継続中の案件もございますので、 当面はお引受けするつもりです。しかし、年明け以降については未定です。 「なんで？」と、 ありがたくも心配してくださっている方もいらっしゃることと思いますが、 休業の理由は深く追求しないでいただきたくお願い申しあげます。 いずれお話する日が来ると思っております。 ただ、これまでご相談にいらしていただいた方には大変申し訳ないと思っております。 特にキャッシュフロー表（ライフプラン提案書）を作成された方には 今後の定期的な見直しをお勧めしておきながら、それが当面は対応できず、 また、数年後の住宅購入をお勧めした方には、その数年後のご相談の場を提供できず、 本当に申し訳ございません。 しかし、これまでにご相談いただいた方には、 今後もメールに限ってですが無料相談をお引受けいたしますので、 何かございましたらお気軽にご連絡くださいますようお願い申しあげます。 今月で開業からちょうど５年が経ちました。 その間、多数の方にご利用いただき、 またご利用いただいた方には、時に教えられ、励まされながら、 また大変嬉しいお言葉も頂戴し、とても有意義な経験をさせていただいたこと、 このうえない感謝の気持ちでいっぱいです。 また環境が整いましたら相談業務を再開したいと思っております。 それまではこのブログでの情報発信は継続していきたいと考えておりますので 時々のぞいていただければ幸いです。 皆さまに人気の「金利比較表」についても毎月更新していきたいと思っております。 どうぞ今後ともよろしくお願い申しあげます。 そしてこの５年間、本当にありがとうございました。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.194 2011-09-29T07:42:46Z 2011-09-29T08:42:46Z

今回は「ボーナス併用返済」について試算してみます。 ボーナスは業績の影響を受けや...

今回は「ボーナス併用返済」について試算してみます。 ボーナスは業績の影響を受けやすく金額が安定しないため、 年々「ボーナス併用返済」を利用する方が少なくなってきているように感じます。 しかし、購入検討者によくお話をうかがってみると、 「最低でも月額給与の２ヶ月は出ます。」とか、 「うちの会社はボーナスが年3回あります。」とか、 安定的にボーナスの支給がある方は少なくない一方で、 そのボーナスの使いみちについてははっきりしていない場合がほとんどです。 そして住宅ローンを利用するにあたって、 ボーナスを繰上返済の原資と考える方も多いようです。 もちろん金額が安定しにくいボーナスですから、 支給額に合わせて繰上返済していく方が安心かもしれませんが、 今一度、過去数年のボーナスの支給額やその使いみちを確認し、 場合によっては「ボーナス併用返済」を活用してみてはいかがでしょうか？ それでは「ボーナス併用返済」の効果について、 毎月払いのみの場合と、 ボーナス1回あたり約１０万円の返済を併用した場合とを試算してみます。 　 ＊前提条件　借入額：３，０００万円　　金利：全期間固定２．５％　　元利均等返済 ⅰ借入期間：３５年・・・毎月払いのみ：107,248円／月 　　　　　　　　　 　　 ボーナス併用： 90,625円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス払い分の借入額：465万円 ⅱ借入期間：３０年・・・毎月払いのみ：118,536円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス併用：101,941円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス払い分の借入額：420万円 　　　 ⅲ借入期間：２５年・・・毎月払いのみ：134,585円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス併用：117,986円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス払い分の借入額：370万円 ⅳ借入期間：２０年・・・毎月払いのみ：158,970円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス併用：142,384円／月 　　　　　　　　　　　　ボーナス払い分の借入額：313万円 以上のように、ボーナス１回あたり約１０万円の返済を併用すれば、 借入期間が異なっても月々の返済額は概ね16,500円～16,600円減額でき、 もし月々の返済額を変えなければ、ボーナス払いの借入額分、借入額が増やせたり、 または借入期間を短縮できるということです。 ボーナスは何に使ったかわからないままなくなってしまうという方や、 ボーナスの大半は普通預金口座に入れたままという方は、 ぜひ無理のない範囲でボーナス併用払いにして、 効率的にローン返済を進めていくことを検討してみてはいかがでしょうか？ それでもし返済途中でボーナスの支給がなくなるなど状況が変化しても 「ボーナス併用返済」を「毎月払いのみ」に変更することができます。 合わせて生命保険等の保険料を年払いにし、 『フラット３５』利用時の団体信用生命保険の特約料や固定資産税、都市計画税、 自動車保険や自動車税などの元々年払いの支払い額を明確にしたうえで ボーナスから支払うよう、家計収支を正確に把握するようにしましょう。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.193 2011-09-21T07:10:57Z 2011-09-29T08:44:20Z

前回、「元利均等返済」と「元金均等返済」の比較をし、 後者の方が総支払い利息が少...

前回、「元利均等返済」と「元金均等返済」の比較をし、 後者の方が総支払い利息が少なくなり、 また残債の減少も早いことから、借入期間が長い方は特に、 「元金均等返済」を検討すべきとの結論に至りました。 しかし比較的早期にまとまった金額での繰上返済や 頻繁に繰上返済する予定がある場合は、 必ずしも「元金均等返済」が有利とは限りません。 今回は「元利均等返済」、「元金均等返済」と 繰上返済の関係について試算してみたいと思います。 まずは以下の試算結果をご覧ください。 ＊前提条件　借入額：３，０００万円　　金利：２．５％　　借入期間：３５年 　　◎元利均等返済の場合 　　　・５年後に３００万円を繰上返済（期間短縮型） 　　　　　短縮された期間・・・４年７ヶ月　　　減少する利息額・・・2,978,775円 　　　・10年後に３００万円を繰上返済（期間短縮型） 　　　　　短縮された期間・・・４年１ヶ月　　　減少する利息額・・・2,311,807円 　　 　　◎元金均等返済の場合 　　　・５年後に３００万円を繰上返済（期間短縮型） 　　　　　短縮された期間・・・３年５ヶ月　　　減少する利息額・・・2,115,444円 　　　・10年後に３００万円を繰上返済（期間短縮型） 　　　　　短縮された期間・・・３年５ヶ月　　　減少する利息額・・・1,740,473円 「元利均等返済」は返済開始当初は利息の支払いが多く、元金が減りにくいのですが、 逆に繰上返済の効果は高いのです。 なぜなら繰上返済される分は全額元金に充当されるからです。 また「元利均等返済」、「元金均等返済」ともに繰上返済を行なうのが 早ければ早いほど利息軽減効果が高くなりますが、 「元利均等返済」は期間短縮効果も高いことがわかります。 よって、早期に多額の、あるいは頻繁に繰上返済をする予定のある方は 「元利均等返済」の場合が有利になる場合があるということです。 例えば上記の条件下で３年後に1,000万円の繰上返済をすると・・・ 　　◎元利均等返済の場合　　短縮される期間・・・１４年４ヶ月 　　（当初の総支払い利息：15,044,397円）－（繰上返済で減少する利息：8,470,094円 　　　　　＝（最終的な総支払い利息：6,574,303円） 　　◎元金均等返済の場合　　短縮される期間・・・１１年７ヶ月 　　（当初の総支払い利息：13,156,249円）－（繰上返済で減少する利息：6,531,047円 　　　　　＝（最終的な総支払い利息：6,625,202円） 総支払い利息は逆転して「元利均等返済」の方が少なくなり、 また返済期間も２年９ヶ月短くなります。 以上のことから、数年後に定期預金や保険の満期金など まとまった収入の予定がある方や タイミングが悪く今は解約できない投資金がある、 買換えで自宅の売却を入居後に予定している場合などは ぜひこのような試算のうえでどちらが有利か検討してみるとよいでしょう。 ちなみに以下のサイトで繰上返済のシミュレーションができます。 知るぽると：https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.192 2011-09-21T07:08:06Z 2011-09-21T07:14:31Z

今回からは「返済方法」について試算してみます。 この「返済方法」とは具体的には「...

今回からは「返済方法」について試算してみます。 この「返済方法」とは具体的には「元利均等返済」と「元金均等返済」 そして「毎月のみ返済」と「ボーナス併用返済」のことをいいます。 まず今回は「元利均等返済」と「元金均等返済」の比較をしてみましょう。 「元利均等返済」とは毎回の返済額（元金＋利息）が一定である支払い方法であり、 「元金均等返済」は毎回の元金が一定である支払い方法です。 また「元金均等返済」は当初の返済額が最も高く、 金利が変わらなければ毎回少しずつ返済額が少なくなっていきます。 返済開始からしばらくは「元利均等返済」よりも毎回の返済額が高いのですが、 返済期間中の総支払い利息は「元利均等返済」よりも安くすむため、 基本的には「元金均等返済」の方が借り手には有利となります。 最近はこの違いに対する認知度が上がっており、よく相談もお受けするのですが、 その違いが金額にするとどの程度になるのかはあまり知られていないようです。 では早速、借入金額が１，０００万円、金利は全期間固定金利で２．５％の場合の 初回の返済額および総支払い利息の違いについて 返済期間を変えて試算してみることにします。 　◎初回の返済額 　　　借入期間　　　　　　２０年　　　　　２５年　　　　３０年　　　　３５年 　　元利均等返済　　　　 52,990円　　　　44,861円　　　39,512円　　　35,749円 　　元金均等返済　　　　 62,499円　　 54,166円　　　48,611円　　　44,642円 　　　　差額　　　　　　 9,509円　　　　 9,305円　　　 9,099円　　　 8,893円 　◎総支払い利息 　　　借入期間　　　　　　２０年　　　　　２５年　　　　３０年　　　　３５年 　　元利均等返済　　　　2,717,669円　　3,458,502円　　4,224,352円　　5,014,799円 　　元金均等返済　　　　2,510,416円　　3,135,416円　　3,760,416円　　4,385,416円 　　　　差額　　　　　　　207,253円　　　323,086円　　　463,936円　　　629,383円 以上のように「元利均等返済」と「元金均等返済」の初回の返済額の差は 借入期間が長いほど小さくなるのに対し、総支払い利息の差は大きくなりますので、 長期間の借入を検討される方ほど 「元利均等返済」と「元金均等返済」の選択は要検討ということです。 また金利が高いほど初回返済額や総支払利息の差も大きくなります。 現在は長期間の金利を固定するほど金利は高い傾向にありますので、 借入期間中の家計収支を予測し、 もし今後は家計の余裕が少なくなってくるという場合には 「元金均等返済」の方が合っている可能性が高いということです。 ぜひ具体的な試算をして検討してみてください。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.191 2011-09-21T07:03:39Z 2011-09-21T07:07:00Z

前回のブログで「繰上返済」は早期に行なうほど利息軽減効果が高いことが おわかりい...

前回のブログで「繰上返済」は早期に行なうほど利息軽減効果が高いことが おわかりいただけたと思いますが、その効果に期待するがあまり、 「繰上返済」が超長期の借入期間を正当化するネタになっていることや、 「繰上返済」をあてにした資金計画を立てる方が多いことは気になるところです。 販売の現場でもほとんどの営業担当者が借り手の年齢を見て、 最大の返済期間を勧めているようであり、 それに対し不安を感じる借り手に対し、 「繰上返済すれば期間はドンドン縮まりますよ」とアドバイス、 そして繰上返済のための貯蓄まで考える借り手・・・。 しかしそこには大きな落とし穴があるのです。 そこで前回試算した繰上返済の「期間短縮型」の効果を確認してみましょう。 前提条件：『フラット３５Ｓ』（10年間0.3％引き下げ）を利用。 金利： 2.35％（引き下げ前金利）　返済期間：35年 借入額：3,000万円・元利均等返済・毎月払い（ボーナス併用無し） 毎月の返済額：当初10年間：100,150円　11年目以降：103,629円　 総返済額：43,106,770円 ◎３年後に３００万円を繰上返済した場合　　　　　　 　　　返済期間　　　　　減少する利息額 　　４年８ヶ月短縮　　　　　2,883,369円 ◎１０年後に３００万円を繰上返済した場合 　　　返済期間　　　　　減少する利息額 　　４年１ヶ月短縮　　　　　2,133,095円 　　 ３年後に３００万円を繰上返済すると５年弱期間が短縮しますが、 もしこの３００万円を３年間で貯蓄するとなると、 現在のような低金利下では月々の積み立て額は８万円超、 １０年間で貯めるにしても約２．５万円になります。 仮にボーナスを貯蓄するとしても３年で貯めるには１回につき約５０万円、 １０年で貯めるには１回につき約１５万円が必要です。 それなら初めから返済期間を５年短縮し、 ３０年としたらどうなるか試算してみましょう。 返済期間以外の前提条件は上記と同じだとすると、毎月の返済額は以下のとおりです。 　当初１０年間：111,637円　　11年目以降：114,794円　　総返済額：40,947,063円 つまり月々の返済額を約11,500円増やすだけで 返済期間を５年短縮できるということであり、 繰上返済しなくても総支払い利息を約２１６万円軽減できるのです。 逆に月々８万円の貯蓄ができるなら、 それを返済に組み込めば（月々の返済額を約１８万円にできるなら） 返済期間は約１６年半に短縮できるのです。 （その場合の総返済額は約3,552万円です。） また月々の返済を３５年返済時と同等の約１０万円にして ボーナス併用返済にするなら、ボーナス１回あたりの返済額は約７万円となります。 よって「繰上返済」は定期的に貯蓄して行うものではなく、 余剰資金ができた時に行なうものであり、 住宅ローンは「繰上返済」に励むことを考えるよりもまず、 月々の返済に無理がない範囲で、できるだけ短く組むことが重要なのです。 銀行や営業担当者に勧められるがままに いたずらに長く組まないよう慎重に検討したいものです。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.190 2011-09-21T06:54:54Z 2011-09-21T07:02:49Z

住宅ローンをさまざまな切り口で試算し、 比較検討してみようという企画の二回目は「...

住宅ローンをさまざまな切り口で試算し、 比較検討してみようという企画の二回目は「繰上返済」についてです。 住宅ローンを検討中の方々における「繰上返済」の認知度は高く、 繰上返済をする際に必要となる手数料などを比較して 金融機関を選ぶ方も多いようです。 繰上返済分は全額元金に充当されるため、その分利息を軽減できますので、 可能な限り繰上返済をしていきたいものです。 特に元利均等返済の場合、 返済開始当初は毎回の返済額に占める利息の割合が多いため、 繰上返済を行なう時期が早ければ早いほど利息軽減効果が高くなります。 また、繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類あり、 文字通り繰上返済分で、前者は返済額を変えずに返済期間を短縮する方法であり、 後者は返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法のことで、 繰上返済時に選択が可能です。 （ただし「返済額軽減型」を選択できないローンもあります。） 「期間短縮型」の方が利息軽減効果は高いため、 毎回の返済額がよほどの負担になっている場合を除いて 「期間短縮型」を選択すべきでしょう。 では前回と同じ以下の条件で、 繰上返済の時期を返済開始から３年後と１０年後に行なった場合について 「期間短縮型」と「返済額軽減型」の利息軽減効果を比較してみましょう。 前提条件：『フラット３５Ｓ』（10年間0.3％引き下げ）を利用。 金利： 2.35％（引き下げ前金利）　返済期間：35年 借入額：3,000万円・元利均等返済・毎月払い（ボーナス併用無し） 毎月の返済額：当初10年間：100,150円　11年目以降：103,629円　 総返済額：43,106,770円 ◎３年後に３００万円を繰上返済した場合 　　　　　　　　　　　返済期間　　　　　毎月の返済額　　　　　　減少する利息額 　　期間短縮型・・・４年８ヶ月短縮　　　　　変わらず　　　　　　　　2,883,369円 　　返済額軽減型・・　変わらず　　　　　10年目まで10,679円軽減　　　1,201,500円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11年目以降11,050円軽減　　 ◎１０年後に３００万円を繰上返済した場合 　　　　　　　　　　　返済期間　　　　　毎月の返済額　　　　　　減少する利息額 　　期間短縮型・・・４年１ヶ月短縮　　　　　変わらず　　　　　　　　2,133,095円 　　返済額軽減型・・　変わらず　　　　　11年目以降13,265円軽減　　　　966,445円 以上の結果から元利均等返済の場合、 繰上返済はできるだけ早く、「期間短縮型」で行いましょう。 『フラット３５』は繰上返済できる金額は100万円以上からとなっており、 手数料は無料ですので、3年後や10年後にまとめて300万円の繰上返済をするより、 100万円以上で早めにする方が有利です。 ただし、前回のコラムでも触れたように、 貯蓄して繰上返済するのだとしたら要注意です。 次回はその点について試算してみましょう。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.189 2011-09-21T06:45:29Z 2011-09-21T06:49:08Z

「住宅ローンを利用する際には数パターンのローンを比較検討しましょう！」と これま...

「住宅ローンを利用する際には数パターンのローンを比較検討しましょう！」と これまでさまざまな場で何度も述べ、 以前に比べるとそれを実行している検討者が増えているのですが、 それでも変動金利と固定金利の比較やどの金融機関の融資が有利か、 といった検討にとどまり、まだまだ充分とは言えません。 また販売の現場では、相変わらず「元利均等・35年返済・変動金利」という ワンパターンの提案にとどまる傾向にあり、 他にどういう選択肢があるのかわからないまま購入してしまう方が多いのが実情です。 そこでこれからいくつかの切り口で住宅ローンの試算をしてみますので、 比較検討の参考にしていただければと思います。 第一回目は「返済期間」についてです。 住宅購入検討者の相談をお受けしていると、 よく「早く買わないとローンが長く組めなくなる」、 あるいは「早く買わないと定年退職までにローンが終わらなくなる」 といったことが聞かれます。 それはつまり「35年返済」への誤ったこだわりであり、 中には、住宅ローンは「35年返済」しか選べないと 誤解している方すらいらっしゃいます。 しかし返済期間は1年単位で選択でき、 金融機関によっては1ヶ月や半年単位で設定できますので 返済期間による違いがどれほどのものか試算してみたいと思います。 前提条件：『フラット３５Ｓ』（10年間0.3％引き下げ）を利用。 金利：返済期間20年以下・・・2.03％　20年超・・・2.35％（引き下げ前金利） 借入額：3,000万円・元利均等返済・毎月払い（ボーナス併用無し） 　　　　　　　　　　毎月の返済額 返済期間　　　当初10年間　　　11年目以降　　　　総返済額 35年　　　　100,150円　　　　103,629円　　　43,106,770円 30年　　　　111,637円　　　　114,794円　　　40,947,063円 25年　　　　127,887円　　　　130,647円　　　38,863,147円 20年　　　　147,958円　　　　150,139円　　　35,771,815円 15年　　　　189,345円　　　　190,769円　　　34,167,639円 いかがでしょうか？ ローンの返済期間が長いことのメリットは毎回の返済額が安くなることのみです。 返済期間が長いほど、利息はもちろん、団信特約料や保証料も高くなり、 また残債は減りにくくなります。 よってローンの返済期間はいたずらに長くしないことが鉄則です。 販売の現場では「ローンは長く組んで繰上返済で期間短縮すればよい」 などと案内しているのですが、 繰上返済のための資金を今後の貯蓄で用意するつもりなら、その分返済額を増やし、 返済期間を短くした方が効果的です。 次回はその繰上返済の効果について試算してみましょう。 tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.188 2011-08-09T07:45:32Z 2011-08-09T07:43:17Z

先日、８月の住宅ローン金利が発表になり、フラット３５などの長期金利を中心に ４ヶ...

先日、８月の住宅ローン金利が発表になり、フラット３５などの長期金利を中心に ４ヶ月連続で金利が下がりました。 フラット３５の今月の金利は最も低いもので借入期間が２０年以下なら2.03％、 ２０年超でも2.35％です。 しかも現在、一定の基準を充たす物件の購入に利用できる『フラット３５Ｓ』は 当初１０年間の金利を１％引き下げられることになっており、 これを利用できれば当初１０年間は変動金利とたいして変わらない金利水準で 金利変動のリスクを負わずに安定的に返済することが可能です。 ただこの１％引き下げの『フラット３５Ｓ』は 当初の予定より３ヶ月早く、９月末に申込が締め切られることになりましたので、 現在購入する物件が決まっており、ローンの申込を予定している方は お早めに検討、申込されることをおすすめします。 しかし決して慌てず、焦らず、住宅購入そのものの意義や 資金計画を慎重に検討していただきたいと思います。 ここ十数年、低金利状態が続き、 今や住宅ローン金利は１％や２％程度で利用できるのが当たり前で、 頭金がゼロ、もしくは少なくても、家賃並み、もしくは家賃より安い支払い額で 広くて新しい家に住めると、安易に考えがちです。 歴史的にも世界的にも超低金利であることは事実ですが、 それはあくまでも表面的な名目金利であることに注意が必要です。 つまり物の値段とお金の価値との関係に着目すると、 今のローン金利が実質的に低いとは言い切れないのです。 例えば１００万円の商品を購入したとして、 その代金は銀行から（名目）金利３％で借り入れ、 さらに１年後の物価上昇率が２％だったとします。 １年後、銀行への返済は１０３万円となりますが、 商品の価値は物価上昇に伴い１０２万円になっていますので、 実質的には差し引き１万円（１％）の支払い増となるという考え方です。 つまり、実質金利 ＝ 名目金利 － 物価上昇率　ということです。 そうなると、デフレ下では上の式の物価上昇率がマイナスになるということですから、 実質金利は名目金利より高くなります。 先ほどの例でいうと、銀行から名目金利１％で借りられたとしても デフレで物価上昇率が－１％だとすれば、返済額が１０１万円に対し、 商品の価値は９９万円になっているわけですから、 実質的には差し引き２万円（２％）を支払うということになります。 よって、住宅ローン金利は表面的には超低金利ですが、 地価も含めて物の値段との兼ね合いで考えると、 現在の金利水準は単純に「超低金利」とは言えません。 ちなみに７月１日、国税庁が発表した今年の１月１日時点の路線価によると、 前年を３．１％下回り、昨年に比べて下落幅は縮小したものの、 ３年連続での地価下落となりました。 ただ路線価は１月１日時点の評価ですから、震災の影響は加味されていません。 国税庁は１１月までに震災後の地価下落を反映させるための 「調整率」を公表する方針とのことですが、 いずれにしても今後の地価の先行きには暗い影が見えます。 例えば『フラット３５Ｓ』を利用し、今月3,000万円を借入（融資実行）したとすると、 元利均等３５年返済なら超低金利ながらも 総額で約1,100万円の利息を支払うことになります。 その一方で、ローン完済後の不動産の価値はこのまま地価下落が進めば 買った値段の半分とか３分の１とか・・・？ となると１％や２％という表面上の超低金利に惑わされ、 焦って住宅購入するのはどうか・・・と思うのですが、いかがでしょうか？ tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.187 2011-07-14T15:00:14Z 2011-07-14T15:08:47Z

ご報告が遅くなりましたが、このたび、 『住宅ローン＆マイホームの税金がスラスラわ...

昨年に引き続き、住宅ローンを私が、 税金を東京シティ税理士事務所の新庄さんが監修いたしました。 昨年の改訂本ですので、最新の情報を盛り込み、 今まさに住宅購入を検討されている方にぜひ読んでいただきたい内容となっています。 住宅ローンを初めて利用する初心者はもちろん、 住宅の営業担当者にとっても役立つ内容になっていると自負しておりますので、 ぜひ多くの住宅売買に関わる方に読んでいただきたいと思います。 なお、出版社は株式会社エクスナレッジ、価格は1,500円+消費税です。 ]]> tag:lifeandhomesolution-blog.com,2011:/blog//1.186 2011-06-23T08:20:28Z 2011-06-23T09:19:03Z

次第に暑くなってきましたが、本格的な夏を前に節電対策が急がれる中、 遅ればせなが...

正確にいうと、わが家のダウンライトが 断熱材施工かどうかがさだかではなかったわけですが、 それなら上記のように電球形蛍光灯とＬＥＤの消費電力は大きくは変わらないため このダウンライトは今まで使用していた省エネ、長寿命タイプの電球形蛍光灯に 据え置きました。 また、浴室灯などのように電球がむき出しではなくカバーがついている密閉型器具や 調光器、人感センサー付の照明、斜め取り付けタイプの場合は 専用のＬＥＤ電球にしなければなりません。 さらに口金の大きさがＥ２６とＥ１７の２種類あり、 光の色も電球色と昼白色の２種類あります。 ただ口金のみならず、 長さや径など特殊なサイズの電球を使用しているものもありますので、 必ず電球をはずしてみて確認すべきでしょう。 そして最も悩ましいのがどの価格帯のものを選ぶかですが、 基本的に明るさと価格はほぼ比例しています。 大手スーパーなどで低価格のプライベートブランド商品が出回っておりますが、 概ね安いＬＥＤは明るさも低いので注意が必要です。 よって電球の使用箇所に応じて、どの程度の明るさを必要とするか、 事前に調べておいた方がよいでしょう。 明るさの単位はルーメン（ｌｍ）で表示されておりますが、 Ｅ２６口金の目安は４０Ｗ相当で485ｌｍ以上、 ６０Ｗ相当で810ｌｍ以上となるようです。 ただ、トイレや廊下など、 必ずしも従来の白熱電球並みの明るさを必要としない場合もあろうかと思います。 しかし例えば300ｌｍがどの程度の明るさかと言われても口では表現できませんし、 本当にその明るさで事足りるのかは実際にその場所につけてみないとわかりませんので まずは１つ買ってみて試してみるとよいでしょう。 家電メーカーのホームページにも詳しく説明がありますので、 事前に確認し、さらに商品のパッケージにも消費電力をはじめ 寿命や明るさ、対応機器の注意点など表示がありますので、 必ずこれを注意深く確認してから購入することをおすすめします。 結果、わが家では10箇所の電球をＬＥＤに、 2ヶ所の電球を蛍光灯に換えたのですが、 電球を使用している場所はトイレや洗面室など あまり使用時間の長くない照明が中心であり、 どうやら大きな節電効果は期待できないことがわかりました。 また、私が購入したＬＥＤはすべて約40,000時間の長寿命のものでしたが、 例えばトイレや洗面所など、1日に1時間も点灯しないような場所では 計算上100年超も長持ちしてしまうわけで、 少々オーバースペックであったようにも感じてしまいます。 加えて、電球を上向きに取り付けるような照明機器の場合は 多少明るさの数値の大きなものを選ぶか、 パナソニック社製の配光角約300度というようなものを選ぶとよいでしょう。 一般的なＬＥＤ電球は白熱電球のように電球のほぼ全体が光るのではなく、 先端部分のみが光るため、約120度の配光角となっているからです。 下向きに取り付けるならこれでも問題はないのですが、 上向きにすると上部ばかりが明るく、照明機器の下方はあまり明るくないのです。 以上のように商品選びは意外にも面倒であり、 そのわりに思っていたほどの大きな効果は期待できそうにはないのですが、 単に電力や寿命のみならず、水銀を使用していなかったり、 二酸化炭素を削減できるなど環境にもやさしいＬＥＤ電球ですから、 やはり検討をおすすめしたいと思いました。]]>