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要注意な購入検討者④4,000万円以上の借入

低価格、低金利、優遇税制などの条件が揃うと、自己資金の準備よりも先に購入した方が有利と
購入価額の大半を借入に頼ってでも今すぐの購入へと走りがちです。
しかしその借入額が4,000万円を越えるとなると注意が必要です。
仮に4,000万円を今月の全期間固定金利で借り入れた（ボーナス返済無）とすると、
35年返済（3.5％）で約165,300円、30年返済（約3％）で約168,600円、
25年返済（2.9％）で約187,600円、20年返済（2.6％）なら約213,900円です。
いずれの場合でも、マンションの場合は管理費、修繕積立金、
そして固定資産税や都市計画税を含めると月々の支払が20万円を超えることになります。
また税込み年収に対する年間返済額の比率は、
一般的には25％以内なら適正範囲と言われておりますが、
これに基づくと、35年返済の場合で約793万円以上、20年返済なら約1,070万円の年収が必要です。

これまでにご相談にいらした方の事例を見ると、
よほどの高額年収でもない限り、ローンの支払に管理費等のランニングコストを加えた住宅費が
月々20万円を超えると、多くの方が多少なりとも「きつい」と判断なさるようです。
世間では「年収の5倍の住宅購入が適正」とか、「年間返済額が年収の25％以内ならＯＫ」とか、
多くの基準が年収で語られますが、では年収に比例して住宅費の負担が増えるかというと、
必ずしもそうではないのです。
年収が上がれば生活は豊かになり、多少なりとも贅沢になります。
そして一旦引き上げられた生活水準を下げることは、かなりの努力を有します。
住宅情報誌の『マンションズ』の調査でも、
年収が1,000万円までは年収に比例して借入額が増えるものの、
それ以降は年収が増えても5,000万円以上の借入には踏み切れていない実情がうかがえます。

ここで問題なのは、この調査では5,000万円までの借入はある程度行なわれているのですが、
その多くの方が、70歳以降の老後にも続く返済期間で借り入れていたり、
変動金利や短期固定金利指定型を選択している場合が多く見受けられます。
家計とライフプランを見直して予算を決める前に物件選びを先行した場合に多いのですが、
このような借入条件を検討している方に、「老後はどのようにして返済するのか？」、
「金利が上昇したらどうするのか？」を尋ねると、多くの方はやはり「繰上返済」と答えます。
これについては前回のブログでも説明したとおりですが、
それでは単なるリスクの先送りになる可能性が高いのではないでしょうか？
そして借入額が大きいほど、また借入期間が長いほど、金利上昇時のリスクは高くなります。
また、“確実にできる繰上返済”なら、その分を最初から借入に組み込んだ方が確実に得ですし、
“できたら繰上返済”と考えているなら、できなかった場合の対処を検討すべきです。

首都圏のマンションの平均価格が4,200万円前後にある今、
頭金の少ない方や高額物件を希望される方の多くは4,000万円以上の借入をすることになるのですが、
適正な借入期間（老後にローンを残さない）とリスクの少ない金利（できるだけ長期固定）を選択したら
月々の支払額が多すぎて返済できないという方は要注意です。
人によって条件は異なるので、全てが危険というわけではありませんが、
大きなリスクをはらんでいることを認識し、今後の家計の収支を確認し、慎重に判断しましょう。

日時: 2009年03月17日 01:44

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。