夫婦で組む住宅ローンの注意点 (ファイナンシャルプランナーブログ　マイホーム購入のエトセトラ)

夫婦で組む住宅ローンの注意点

前回のブログで述べましたように「住宅ローンの借り換え」を検討する方は
今後徐々に増えてくるものと思われますが、
実は私のところに借り換えの相談にこられる方の多くは、借入名義人の変更を希望しています。
そして、ご相談者が思っている以上に、これは実に難しい案件となります。

それは例えば以下のようなケースです。
①住宅ローンを借りた当初は夫婦の収入合算（連帯債務）で組んでいたが、
その後奥様が仕事を辞めたので、ご主人のみの借入にしたい。
（かつて住宅金融公庫融資を利用していた方に多い）
②借入当初、奥様が正社員で勤続年数が長いなどの理由で、
住宅ローンを借り入れるうえで条件的に有利だったため、
奥様を主たる債務者としたが、その後奥様が派遣社員等、非正規労働者になったため
ご主人を債務者とするローンに借り換えたい。
③離婚によりご主人名義の融資を奥様名義に、もしくは逆に奥様名義からご主人名義に変えたい。

この例を見て、皆さんはどのように思いますか？充分身近でありうるケースだとは思いませんか？
そして比較的簡単に引き受けてもらえそうに思うのではないでしょうか?
しかし、借入名義人の変更は決して簡単ではありません。
よって、私に相談に来られる方もこのようなケースが多いのです。

上記の①～③の例にあげたような場合で、例えば奥様が借入名義からはずれる場合、
これまで奥様が持っていた物件の所有権の一部ないし全部をご主人が取得することになります。
それを“贈与”するにしても“売買”するにしても、
その取引に通常は不動産業者等第三者が介入しませんので、
適正な価格査定がなされるとは限らないため、担保価値がどの程度あり、
その価値に見合った融資が行なえるかが客観的に明確にならないため、
金融機関は融資をしぶってしまいがちです。
仮に親族間で“売買”し、そこに不動産業者を仲介に入れたとしても同様です。

さらに詳しい説明はこの場では割愛しますが、
夫婦共同で住宅ローンを組む場合は、万が一離婚したり、夫婦のどちらか一方の収入が減ったり、
安定しなくなった時のことまで想定して、名義をどうするのか考える必要があると思います。
また共稼ぎながらも、ご夫婦のどちらか一方がローンの名義人となる場合には、
もし仮に離婚することになった時、
その住宅に住む可能性が高い方が住宅ローンの名義人になっておいた方がよいと思うのです。

夫婦が住宅を購入する際に、離婚した場合を考えるケースはまれですし、
また「離婚を想定してローンを組みなさい」ということには極めて違和感を覚えることとは存じますが、
自分が亡くなることを想定して生命保険に加入するように、
考えにくくとも離婚や失業などの場合も想定し、
どうしたら最もリスクの少ない住宅ローンの利用ができるのかについて
考える必要はあるのではないかと思います。

物件ありきで、その購入のために安易に収入合算などせずに、
また、住宅ローン減税を夫婦双方で受けると言う理由だけでペアローンを組む前に、
まずは夫婦それぞれの将来のキャリアプランや想定されるケースを見据え、検討する必要があります。
人生、予想外、想定外なことばかりですから。
しかも女性の非正規労働者率と離婚率が高まっている昨今ですから。

日時: 2009年02月03日 01:31

住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。

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