住宅ローンの借り換え (ファイナンシャルプランナーブログ　マイホーム購入のエトセトラ)

住宅ローンの借り換え

最近、住宅ローンの借り換えの相談が増えてきました。
「住宅ローンの借り換え」とは、借入当初の高い固定金利を低金利に借り換えるのが主流です。

しかし、ここ十数年も低金利時代が続き、いまだ金利上昇の気配があまり感じられませんので、
高い固定金利で借入れた方はもうとっくに借り換えをしているはずですし、
また近年、変動金利や短期固定金利指定型の住宅ローンを借りている方についても
まだ慌てて固定金利に借り換える必要性を感じていないようです。
そのため、「あまり借り換えのニーズはないのでは？」と思っていたのですが、
ただ、ちょうど10年前、住宅金融公庫融資の基準金利は史上最低の２％であり、
段階金利制度であったこの融資の11年目以降の金利は４％に設定されておりましたので、
ここへきて返済額が大幅アップになった方が出始めてきております。

この融資を受けた方は、例えば3,000万円を35年返済で借り入れた場合、
当初10年は月々の返済額が99,378円と、10万円を切っていますが、
11年目以降は123,759円となります。
しかも新築マンションに居住してから10年経つと、修繕積立金は当初より上がっていたり、
また固定資産税も当初の軽減措置を終え、借入当初よりは金額が上がりますので、
これに加えてローンの支払いまでもが2万円以上も上がってしまうのはかなりの痛手です。
さらに残念ながらこの10年、賃金はあまり上がっていない方がほとんどですので、
急に家計が苦しくなる方も多く出てくることと思います。

そもそも住宅金融公庫融資の基準金利が２％であった時期はとても短かったのですが、
この融資は申込時の金利が適用となっておりましたので、
この最低金利で申し込んだ方の融資実行時期は様々であり、
よって11年目以降の４％が適用となる時期も購入した物件により、早ければ昨年の年末頃より始まり、
長ければ２年後程度までに渡ります。
もちろん、その前後する時期に公庫融資を申し込んだ人についても同様のことが起こっていますので、
今後ますます借り換え検討者は増えていくものと思われます。

しかし、借り換えには諸費用がかかりますので、
単純に金利差があれば全て有利というものではありません。
概ね以下の３つの条件を充たしていれば借り換えすることによって
有利となる可能性が大と言われております。
１．金利差1％以上
２．借入残存期間10年以上
３．ローン残高500万円以上

ただ、この要件を充たしていても、すぐに借り換えができるとは限りません。
概ね以下の要件を充たす必要があります。
１．物件の担保価値が残債以上となっていること
２．借り換え時の収入や勤務先等の条件が借り換え後のローン審査上、問題がないこと
３．借入名義人に変更がないこと

最近ではさまざまなローンがありますので、
１については多少残債割れしている物件でも借り換えが可能な場合があります。
また２についても、よほどの収入減でも無い限り大丈夫でしょう。
しかし最近、３が大きな障害となる場合が増えているようです。
よって、次回はこの３について取り上げます。

日時: 2009年01月27日 01:28

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