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買ってはいけない物件

あけましておめでとうございます。
独立してから3回目のお正月を迎えました。今年もより一層飛躍したいと思います。
本年もよろしくお願い申しあげます。

さて昨年末、私は“今は買い時”であると述べました。
そして同時に“物件の見極めが必要である”とも述べました。

今回は、ちまたに溢れる値引き物件について、どのように物件を見極めて購入すればよいか、
つまり“単に残るべくして売れ残っている劣悪物件”をどうしたらつかまされないか、
さらに端的に述べると、“いくら安くても買ってはいけない物件”について
その簡単な見極め方法についていくつか述べようと思います。
以下の３つが簡単に見極められる、西澤が考える「買ってはいけない物件」です。

１．平均面積よりかなり小さい住戸
　　２LDKで６０㎡未満、３LDKで７０㎡未満、４LDKなら９０㎡未満の物件
　→ここ１～２年の不動産価格上昇に伴い、価格を据え置き、その分面積を小さくしている間取りは
　　マーケティングからはずれた広さです。つまり将来の流通性に影響を及ぼす可能性が大です。

２．住宅性能評価書を取得していない物件や「フラット３５」が利用できない物件
　→「フラット３５」を利用するためにはその物件が「適合証明書」を取得していることが要件の一つです。
　　この条件に合わない物件が即「良くない物件」というわけではありませんが、いずれも購入検討者に
　　建物の構造や性能について客観的指標を与えるものですので、売主の誠意として、
　　今のような時代にはこうした見えにくい部分についての情報開示の姿勢を提示していただきたいと
　　思うわけです。

３．建物竣工時に総戸数の半数以上が、
　　もしくは入居開始から１年経過後も総戸数の１割を越える住戸が未契約の物件。
　→これはあくまでも目安ですが、結局のところこの目安を超えて売れ残っている物件は、
　　はっきり言って明らかな“不人気物件”です。
　　いくら不動産不況とはいえ、新規の販売時にこれだけ低迷した販売状況ですと、
　　将来の流通性や資産価値に多大な影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
　　ちなみに何戸売れているかは、販売担当者の言う数字を鵜呑みにしてはいけません。
　　必ず現地を確認しましょう。
　　バルコニーを見て、エアコンのスリーブが外壁に出ていない住戸や
　　物干し金物に物干し竿がない住戸は入居者がついていない可能性が高いです。
　　こうした住戸を数え、実際の入居率を割り出しましょう。

これに加え、値引き額が当初の価格から坪単価で４０万円以上に達したら要注意です。
これは例えば７５㎡前後の３LDKなら約９００万円程度の値引に相当します。
買手にとってはこれだけの値引きはかなりの魅力になりますが、
集合住宅であるマンションにおいて、これだけの価格差は、
入居者層の違いによる価値観や経済観念の違いなどの各種弊害を導く可能性があります。
特に建物の修繕や建替えの検討にあたっては、この弊害が顕在化することでしょう。
そのため、購入価額に大きな差が生まれるような販売状況の物件は購入すべきではないでしょう。

以上、私の考える判断基準です。
ただ、「買ってはいけない物件」の基準には、さまざまな価値観や意見が存在することでしょう。
ご意見やご質問のある方は、ぜひ個別にお問い合わせ下さい。お待ちしております。

日時: 2009年01月05日 23:50

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。