情報格差を認識しよう (ファイナンシャルプランナーブログ　マイホーム購入のエトセトラ)

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情報格差を認識しよう

前回「不動産業者には毅然と立ち向かおう！」というタイトルでこのブログを書きましたが、
実は少々誤解を与えてしまうのではないかと危惧しております。
真意は「不動産業者のペースに巻き込まれずに、
疑問に思ったことや心配なことは納得いくまで説明してもらいましょう！」ということであり、
決して「不動産業者を敵対視し、疑ってかかれ！」と訴えたいわけではありません。
そして不動産業者と購入検討者との間には簡単には埋められない “情報格差”があります。
これだけはきちんと認識し、上手に不動産業者との格差を埋めることを考える必要があると思うのです。

ではこの“情報格差”を具体例で説明します。
よく相談される事例としては、「融資利用の特約（ローン特約）」と「手付解約」が挙げられます。

まず「融資利用の特約」は全ての住宅ローンが対象になっているわけではありません。
対象となる融資は契約書に明記されています。
そして仮にこの特約の対象となっているローンの本審査で融資承認が得られなかった場合、
即座に売買契約が解除となるわけではなく、
買主は他のローンの検討や自己資金の増額など、資金調達の方法を探ることができます。
そのうえでどうしても購入が不可能となった場合には、“契約の解除が出来る”というわけです。
ここで特に重要なのは、売買契約をする前に必ずローン特約の対象となっている融資の事前審査を
受けておくということです。事前審査で承認されれば、原則本審査でも承認が得られるはずです。
この特約の意味と事前審査の重要性を正確に理解しておかないと、
売買契約後の切羽詰った状況の中で、
不動産業者によって無理やり不本意なローンを組まされるということになりかねません。

また、「手付解約」については、通常新築マンションの場合、「相手方が履行に着手するまでは、
買主は手付金を放棄することによって契約を解除できる」と契約書に記載されています。
つまり手付金を放棄すればいつまでも契約を解除できるわけではありません。
あくまでも「相手方が履行に着手するまでは」という期限付きということです。
そしてこの「履行の着手」とは具体的にいつなのか、重要事項説明時にきちんと確認しましょう。
一方、中古マンションの場合には、契約書に「手付解約」できる期日が明記されています。
いずれにしても「手付解約」は、期限内なら売主、買主共に正当に認められている権利ですから
「言い出しにくい」とか「理由はどうすれば？」と悩む必要は無いということです。

さらに新築マンションを「手付解約」する場合、
「セレクトプラン」や「オプション」の原状回復費用が問題になる場合があります。
これらの扱いについても事前に確認しておかないと、法外な費用負担をちらつかせて
契約の解除をさせないよう圧力をかけてくるような営業担当者に屈してしまうことになりかねません。
なお通常、「セレクトプラン」や「カラーセレクト」等の売主が提案する無償のプランについては
原状回復費はかかりません。
また「有償オプション」については、よほど完成間近でもない限り、
原状回復費がオプションに係る費用の何倍にもなるということはほとんどありませんので、
多額の金額が要求されたら、きちんとその根拠について説明を求めるべきでしょう。

以上のように、つい理解した気になってしまう契約条件や重要事項は、
実はあいまいでわかりにくい内容となっている場合が多いのが不動産売買契約です。
よってこの “情報格差”を認識し、説明を求める時には、相手も人間ですのであまり攻撃的にならず、
「わからないので教えて欲しい」と誠実にお願いするよう心がけましょう。
不動産業者に「納得して買ってもらいたい」と思わせるような買主になる努力も必要だと思います。

日時: 2008年06月24日 17:17

住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。

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