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共有名義のメリット・デメリット

共有名義にするか、単独名義にするか、また持分はどうするか、
物件の売買契約の際に営業担当者に尋ねられ、困ったり迷ったりする方が多いようです。
確かに名義や持分をどうするかは買手が任意で決めることです。

しかし名義や持分は、
基本的に『物件の購入価額（借入分を含む）と諸費用を誰がどのくらい出資したか』で決めることです。
よって、頭金等の一部を出資した人がいるのに単独名義としたり、
逆にまったく出資していない人と共有名義にすると、それは贈与税の対象となります。
またローンについてはその名義人の持分となります。
収入合算の場合は、合算者が「連帯債務者」の場合には、
一般的には収入（年収）の比率で持分を持つことが必要となりますし、
「連帯保証人」の場合は債務者ではありませんので、ローンの持分を持つと贈与税の対象となります。
さらに親からの贈与の場合は、贈与を受けた子供の出資額となります。
またもし親が子供の住宅取得に対し、金銭をあげるわけでも、貸すわけでもなく援助すれば、
それは親の出資分として共有名義にすればよいということです。

以上のことから本来共有名義についてはメリットもデメリットもないということです。
しかし敢えて述べるなら、まず共有名義にした場合、
「居住用財産の譲渡の特別控除（3,000万円の特別控除）」が
共有者それぞれで適用となることがメリットの一つとしてあげられます。
つまり自己の居住用の住宅である不動産を売却し、譲渡益が出た場合、
単独名義ならその利益の3,000万円までが控除される（税金がかからない）のに対し、
仮に夫婦の共有名義になっていれば、夫婦双方にとって居住用の財産となるため、
6,000万円まで控除されるということです。
ただしここ20年あまり、買った値段よりも売ったときの値段が低くなるケースが多く、
また、仮に譲渡益が出たとしても3,000万円を超えることは極めて稀なので、
このメリットは、現状あまり実用的ではないようです。

さらに、物件を増改築及び売却する時には共有者全員の同意が、
物件を賃貸する場合には持分の過半数の同意がないとできません。
よって例えばある夫婦が住宅を購入した場合、将来夫婦の仲が悪くなった時に、
名義人によって勝手にその住宅を売ったり貸したり出来ないようにするためには、
共有にしておいた方がよいということですが、これはメリットでしょうか、デメリットでしょうか？
つまり共有者同士の関係と立場によってはメリットにもデメリットにもなるのではないでしょうか。

以上のようにメリットがあるから「共有」する、
逆にデメリットがあるから「共有」にしないというような問題ではありません。
購入に際し、もし購入資金の一部でも出資をしたのであれば、その分の持分を持つ、これが基本です。

日時: 2008年05月27日 16:40

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。